什么样的商品房能现售？

什么样的商品房能现售？

依据我国《商品房销售管理办法》第7条的相关规定，只有满足下列七个条件的商品房才能进行现售：

第一，现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这一点是对房地产开发企业的主体资格要求。根据《城市房地产管理法》（1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过该法，并在1994年7月5日由中华人民共和国主席令第二十九号公布，自1995年1月1日起施行。2007年8月30日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，对该法进行了修改）的相关规定，房地产开发企业，应当到工商行政管理部门申请设立登记，取得营业执照。我国《城市房地产开发经营管理条例》（《城市房地产开发经营管理条例》是为了规范 房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障 房地产业的健康发展，根据《城市房地产管理法》的有关规定制定，经1998年7月20日中华人民共和国国务院常务会议通过、由时任总理朱镕基以国务院令第248号文件形式发布、施行。后根据2011年1月8日国务院第138次常务会议通过《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》、由温家宝 签署发布施行的国务院令第588号文件予以修订。）第7条规定，设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。第8条规定，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。根据我国《房地产开发企业资质管理规定》第3条的规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。由此可见，开发商要想成为合法的从业主体，必须具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，这是最基本的，也是最重要的要求。

第二，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。这一要求同商品房预售的要求相同，都是对商品房用地合法性的规制。开发商在进行商品房现房销售时需取得土地使用权证书，如果由于特殊原因（诸如有的地方土地使用证发放较晚，或者尚未开始发放土地使用证），而没有具备土地使用权证书时，只要其取得了使用土地的批准文件，同样可以进行商品房的现售活动。

第三，持有建设工程规划许可证和施工许可证。根据《城乡规划法》（《中华人民共和国城乡规划法》由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日审议通过，自2008年1月1日起施行。）的相关规定，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。根据《建筑法》（《中华人民共和国建筑法》经1997年11月1日第八届全国人大常委会第28次会议通过；根据2011年4月22日第十一届全国人大常委会第二十次会议《关于修改〈中华人民共和国建筑法〉的决定》修正）第7条的规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。因此可知，商品房在进行现售时，必然持有建设工程规划许可证和施工许可证，否则就将成为违章建筑。

第四，已通过竣工验收。这一点是商品房现售与商品房预售的关键差别。“已经通过竣工验收”是指商品房建造的主体工程已经建造完毕，经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质量合格证明文件。根据《建设工程质量管理条例》第16条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

第五，拆迁安置已经落实。这一要求主要是考虑了被拆迁人的合法权益，防止开发建设项目竣工后被拆迁人的合法权益还没有得到相应落实。因此要求开发商在进行商品房现售之前，将被拆迁人的安置补偿工作做好。

第六，供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。水、电、热、燃气、通信等配套基础设施是房屋得以使用的必要条件。商品房现售的重要特征是即买即住，因此为满足这一要求，商品房现售时，供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施必须具备交付使用的条件。而其他配套基础设施和公共设施，如果在商品房现售时尚不具备交付使用的条件，应当确定施工进度和交付日期，以保障购房者的合法权益。

第七，物业管理方案已经落实。物业管理是购房者在买房时所要考虑的重要因素之一。物业管理是指小区业主对建筑物区分所有的共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。我国《商品房销售管理办法》第13条的相关规定，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。