有关商品房销售的法律、法规、规章和司法解释有哪些？

有关商品房销售的法律、法规、规章和司法解释有哪些？

为了加强对商品房销售的管理，维护商品房市场的秩序，保障商品房交易中权利人的合法权益，促进商品房市场的健康发展，我国各有关部门先后颁布了多部与房地产行业有关的法律、法规、规章及司法解释。购房者遇到法律困难时可以进行参考。

1．由全国人民代表大会常务委员会制定并颁布的法律《城市房地产管理法》于1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过并根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正。该法共有七章，分别为：总则；房地产开发用地；房地产开发；房地产交易；房地产权属登记管理；法律责任；附则。

2．由国务院和有关部委制定并颁布的相关行政法规和行政规章

（1）关于商品房销售的规定。

①《城市房地产开发经营管理条例》。《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》）是为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《城市房地产管理法》的有关规定制定，经1998年7月20日国务院常务会议通过、由时任总理朱镕基以国务院令第248号文件形式发布、施行，根据2011年1月8日国务院第138次常务会议通过《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》，由温家宝签署发布施行的国务院令第588号文件修订。《条例》分为：总则、房地产开发企业、房地产开发建设、房地产经营、法律责任、附则共6章43条。

②《商品房销售管理办法》（以下简称办法），该办法于2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过并发布，自2001年6月1日起施行。该办法对销售条件、广告与合同、销售代理、交付以及相关的法律责任作出了详细的规定。

③《城市商品房预售管理办法》（以下简称办法），该办法是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。该办法于1994年11月15日由建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。

④《城市房地产转让管理规定》（以下简称规定），该规定于1995年8月7日由建设部令第45号发布，并于2001年7月23日修正。该规定是为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》所制定的。

（2）关于房地产中介服务管理的规定。《城市房地产中介服务管理规定》（以下简称规定），该规定于1996年1月8日由建设部令第50号发布，并根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正。该规定对中介服务人员资格管理、中介服务机构管理、中介业务管理以及相关的法律责任作出了详细的规定。

（3）关于房地产广告管理的规定。

①《房地产广告发布暂行规定》（以下简称规定），该规定于1996年12月30日国家工商行政管理局令第71号发布，并根据1998年12月3日国家工商行政管理局令第86号修订。该规定对房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告作出了详细的规定。

②《关于进一步加强房地产广告管理的通知》（以下简称通知），该通知于2002年3月25日由国家工商行政管理总局和建设部联合发布，旨在通知各级工商行政管理、房地产管理部门要把加强房地产广告的管理列入整顿和规范房地产市场和集中整治广告市场秩序的重要内容，加强对预售商品房广告的管理。同时要求，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的各种形式的房地产广告，其中明示及承诺的内容和事项，应当在与购房者的《商品房买卖合同》中予以明确。禁止在房地产广告中出现各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价的内容。

（4）关于商品房住宅价格管理的规定。

①《商品住宅价格管理暂行办法》（以下简称办法），该办法于1992年7月20日由国家物价局、建设部、财政部、建设银行联合发布，并于1992年8月10日起施行。该规定对商品住宅价格的制定、商品住宅价格管理以及相关的法律责任作出了详细的规定。

②《城市房地产交易价格管理暂行办法》（以下简称办法），该办法于1994年11月11日由国家计划委员会发布，并于1994年12月1日起施行。该办法确立了管理原则，对价格评估、监督与监测以及相关的法律责任作出了详细的规定。

（5）关于商品房销售面积计算的规定。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（以下简称规则），该规则由建设部1995年9月8日建房[1995]517号发布，自1995年12月1日起开始施行。对商品房销售的面积计算及公用建筑的面积分摊作出了详细的规定。

（6）关于房地产抵押管理的规定。《城市房地产抵押管理办法》（以下简称办法），该办法是建设部为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》，于2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，2001年8月15日颁布实施的。该办法对房地产抵押权的设定、房地产抵押合同的订立、房地产抵押登记、抵押房地产的占用与管理、抵押房地产的处分以及相关的法律责任作出了详细的规定。

3．由最高人民法院制定并颁布的相关司法解释

（1）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》由最高人民法院审判委员会于2003年3月24日第1267次会议通过并公布，自2003年6月1日起施行。

（2）最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，于2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过并公布，自2005年12月21日起施行。

另外，由于商品房买卖属于民事活动的一种，遵循民事活动的一般规则，因此，购房者还可以参考《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》的一般规定。