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什么是借名购房?借名购房的合同有效吗?借名购房有哪些风险?

房地产 AA看好就来 2022-08-31 20:01 0 13373

什么是借名购房?

借名购房是指购买房屋的实际出资人与名义上的购房人不一致,即实际出资人借用别人的名义从事房屋交易的行为。借名购房合同就是实际出资人与名义购房人签订的由实际出资人借用名义购房人的名义购买房屋的合同。借名购房的原因有很多种,有的是因为主体不适格,比如不满足购买经济适用房条件的购房者,借用有资格购买经济适用房的人的名义购房,或者不符合贷款资格的人,借用有资格贷款的人的名义购房等;有的是因为户籍条件受限制,如购房者身处国外或者不具有某个城市的户籍[比如,在北京需要具有北京市户籍或者具有在北京连续满5年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满5年的社会保险证明];还有的是为了避税或者逃避债务。

借名购房存在两个法律关系,一个是对内的,另一个是对外的。对内的法律关系是指房屋的实际出资者与名义购房者之间的法律关系,对外的法律关系则是名义购房者与房屋出卖人之间的法律关系。

借名购房的合同有效吗?

借名购房合同不是我国《合同法》中规定的具体合同。对于借名购房合同效力的判断,应遵循《合同法》和《民法通则》的一般规则。依据我国《合同法》,合同无效的原因有以下几种:(1)买卖双方或有一方不具有相应的民事行为能力;(2)买卖双方或有一方的意思表示不真实;(3)合同的内容违反法律和行政法规;(4)合同违反国家利益和社会公共利益。

具体到借名购房合同中来,如果借名购房合同违反了法律、行政法规的强制性规定,或者实际出资人不具有法律或行政法规规定的购房标准,则借名购房合同无效。比如,不满足购买经济适用房条件的购房者,借用有资格购买经济适用房的人的名义购房,属于以合法形式掩盖非法目的,该合同无效。实际出资人不能取得房屋所有权,房屋所有权由名义购房者取得。当然,如果借名购房合同不违法,或者违法状态在事后已经消除,该合同还是可以被认定为有效的。比如实际出资人虽然不具有贷款资格,但购买房屋后通过自己的努力偿还了贷款,在这种情况下就可以认定为借名购房合同有效。

借名购房有哪些风险?

借名购房的风险很大,因此一般不提倡以这种形式购房。具体而言,风险如下:

(1)名义购房人取得房屋所有权。比如,不满足购买经济适用房条件的购房者,借用有资格购买经济适用房的人的名义购房,因实际出资者不具有购买资格,所以房屋所有权归产权证上登记的人,即名义购房人。在这种情况下,如果名义购房人反悔,实际出资人又不能证明自己支付了房款,极有可能造成钱、房两空的局面。

(2)名义购房人如果深陷债务纠纷,在房产过户到实际出资人名下以前,该房屋都有可能被法院强制执行。

(3)因借名购房合同违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效时,实际出资人必然无法得到房屋所有权。

(4)如果名义购房人死亡,实际出资人很可能与名义购房人的继承人产生一系列的纠纷。


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