商品房买卖认购书中的“定金”与“订金”有何区别？

商品房买卖认购书中的“定金”与“订金”有何区别？

在商品房买卖认购书中，通常会设有“定金”或“订金”条款。普通的购房者往往会忽视二者的区别。实际上，“定金”与“订金”虽然仅有一字之差，产生的法律效果却大有不同。

定金的作用是担保合同的成立、履行，具有担保的性质，是承担违约责任的一种形式。定金有特定的定金罚则，带有惩罚性质。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。也就是说，当购房者将定金交予开发商之后，若是由于购房者的原因而没有签订商品房买卖合同，开发商不返还定金；若是由于开发商的原因而没有签订商品房买卖合同，购房者可以要求开发商返还双倍定金。如果双方顺利地签订了合同，那么购房者可以要回定金或者用其来充作购房款。如果只是因为双方没有达成一致意见而导致订立合同失败，开发商也应将定金退还购房者。

而订金实质上具有预付款的性质，不具有定金的性质，不适用定金罚则。订金是在交易尚未完全达成的情况下，买方为了表达诚意，使卖方对交易有信心而先履行部分义务，即支付部分款项。此时如果出现违约情况，一般只能按照对预付款的规定进行处理，即接收方应将订金返还给交纳方。我国《商品房销售管理办法》第22条第2款规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。这便是在商品房交易中对“订金”这种预付款形式的法律效力所作的规定。

所以，虽然“定金”与“订金”只有一字之差，但两者的法律性质、法律效力及处理方法是完全不同的。购房者在签订商品房买卖认购书时，需要擦亮双眼，认真识别“定金”与“订金”。