房产广告陷阱有哪些？

房产广告陷阱有哪些？

房地产商为了使自己建造的房屋尽快地销售出去，大都做各种各样的广告。但是消费者是否知道在这些广告中存有陷阱呢？

1．高台做广告。

搞房地产销售和广告的人都清楚：房地产广告同许多广告一样，层出不穷，循循善诱。广告效应是程咬金的“三板斧”，广告登出来后，一两周不见动静，就基本上是没戏了。如果广告失败，对这家房地产公司的这次广告宣传而言，说不清是房子的成本一分也没挣回来，还是广告费没赚回一分钱，但是，费用已经发生，“羊毛出在身上”，房价只好高一点，积压只好更久一点了。

2．声称先租后买。

在众多的促销对策中，房地产开发商常常使用先租后买的招数。在这种销售方式中，购房者先租住新房，过一定时间，觉得满意再买下。投入大量的广告，声称“以租房的钱买房子。”

实际上先租后买很难实施，因为现在房屋的市场租金总体上没有新建商品房价的存款利率高，也就是说，居民宁愿把买房的钱用来租房。先买后租的租金计算，是按照新建商品房的价格，加上存款利息，再加上经营利润，这样的价格很高，居民是难以接受的，另外，房地产开发商的优势在开发投资上，而不是在做房东上，大规模商品房出租，开发商难以收回投资，并且经营成本很高，得不偿失。一旦租房人最后决定不要房子，新房就成了旧房，日后卖出就难了。显然这种尝试难以成功。

3．宣传搭售产品。

为吸引农村、中小城市的富裕大户到大、中城市去买高价商品房，消化积压商品房，一些大、中城市的地方政府许诺给他们搭配几个城市户口，这是一种户口就市的办法。人太饿不择食，太渴时会饮鸩止渴。各大城市的商品房长时间、高价位、大规模积压，导致开发商和地方政府病急乱投医。户口就市，正是这种情形下的产物之一。此外还有搭送小汽车、家用电器等，五花八门。

实际上，任何一个有头脑的人都应该认识到，只要有足够的钱，可以在中国任何城市买住房，户口不是问题。而且这种户口救市的方法与户籍制度改革方向不一致。中国的城市户口这种以行政手段来限制城市规模的方法，一定会被仅仅用经济手段来协调人们自由选择居住的地方的方式所取代。户口将随着户籍制度改革的推进而变得无关紧要。

众所周知，住房制度改革是户籍制度改革的前提，而不是相反。蓝印户口救市的实质是企图通过直接对户籍制度进行重要改革来刺激商品房销售，这是存在巨大风险的短期行为。这将促使城市房价的上涨，使房改需要的房价稳定或下降难以做到，这将增大政府日后房改的财政负担，因此政府是不希望这样做的。

4．回避实质内容。

购房人面对铺天盖地的售房广告，眼花缭乱。如果走马观花，敷衍了事，吃亏的是购房人。如何去辨明售房广告内容的真假，“雾里看花”能否看得清，并从中选出自己中意地段的房屋，这对于大多数购房者而言不太容易，如果没有专业知识，容易上当受骗。

且不说随着高新技术的发展，广告的艺术手法越来越先进、巧妙，单就那诱人的广告语悄悄然让人心动。例如，“你想与著名某某影星为邻吗？”“即买即住的产权保障，度身定造的现代家具，宏达完善的配套规划——已经入住的现代化新城”“某某景丽园处商业区核心地带，紧靠平安大道，带游泳的花园住宅”、“买一套景丽园的房屋，赠一辆某某牌轿车”。要拨开迷雾从诱人的广告语和奇妙的画面设计中，找出开发商极力烘托、渲染的内幕，找出开发商本应该交代，但闭口不谈的潜台词，才能对该开发商介绍的房屋有个真实的了解。做到这一点，有助于购房者持客观态度，冷静地对待房地产广告中的种种诱惑，在经过慎重的比较、筛选后，选出产权完整、质量有保证、位置、房型等较好的房屋。专家指出，下列内容是广告开发商应说明的事项，如果广告上刻意回避则有可能是故意设置了一个陷阱：

（1）所售房屋的名称（应以在当地房地产管理部门正式备案的名称为准）。

（2）所售房屋的确切地理位置（应有地图明示）。

（3）所售房屋的公共设施情况及小区配套情况，包括有那里供水、供暖、供气（煤气、天然气）、供电，现在或入住时小区没有那些配套设施等。

（4）所售房屋是现房还是期房。若是现房，何时能入住等。

（5）销售现房的，要具有内销或外销商品房销售许可证；销售期房的，要具有内销或外销商品房预售许可证。

（6）取得国有土地使用权证的编号，即批准文件。

（7）所售房屋的平均单价（根据有关规定应以使用面积报价，若开发商报的是建筑面积单价，购房者有权要求其提供使用面积单价）、户型、结构等。

5．玩弄价格游戏。

房地产商玩弄价格游戏的方法通常有两个：

（1）起价

许多房地产广告以“建筑面积某某千元/平方米起”表明销售价格，而且为了突出价格的竞争性，“起”字的字体往往较小，不仔细看还真注意不到。这种现象就像日常我们去商店购物，很远就看见“全部商品三折”的字样，等走近了仔细一看。“三折”旁有个小小的“起”字，真可谓巧妙之极。而那些三折的物品要么已卖完，要么根本是价不廉、物不美的次品货。房地产广告也有类似情况，不过一般都是以已全部卖完的房屋为起价的情况居多。很可能当你冲着符合自己理想的价格，满怀信心地到售楼处询问时，售楼小姐便笑容可掬地告诉您：“某某价格的房屋已卖完，看某某户型？”当然，现有户型的价格比原起价会高出几百元或上千元不等。因此，不妨看你对广告中的各项内容一定要仔细看，有不清楚的可向广告中的联系地址询问，注意问清起价的具体含义是哪些楼层、哪些户型的价格，而现在有哪些户型，价格如何等。

（2）“一房”卖出两个价钱。

你如果对广告刊登的某类商品房感兴趣，可千万别忘了“货比三家”。“价比三家”要注意收集有关该种房屋的各类信息。因为，商品房不仅开发商可以销售，也可以委托一个或多个销售代理商进行销售，由于他们所签的委托合同的条款不同或出于代理商的某些目的，其价格可能与开发商卖的价格不一致，各个代理商卖的价格也可能不一致。因此，你如果“价比三家”后再定夺，也许少花许多冤枉钱。

6．含糊说明位置。

广告中对地理位置的描述往往用模糊两可的词语，如：“距某某大厦约500米，距某某幼儿园、学校的东北角，紧邻某某社区，紧邻某某公园”等，实际情况远非如此。所谓的“距某某大厦约500米”是目测距离，由于交通的限制，其实际的距离，也许在6000米以外。开发商对地理位置的描述可能采用以下手法：

（1）以时间吸引购房者。例如，离火车站仅10分钟车程，距高速公路5分钟车程等。而实际情况可能是：在夜深人静、车速最快时，也未必能在10分钟内到达火车站。因此你最好到实地看看、体验为准。

（2）以距离吸引购房者。例如：“离市中心某某商业街15公里”是直线距离，而实际交通距离会因为交通线路、交通限制、路况等因素影响，几十公里都不止。

（3）以有歧义的文字吸引购房者。例如：某某幼儿园、学校的东北角，购房者一般认为应该在幼儿园、学校的周围，实际上该幼儿园、学校的至少距离18公里以上。

诸如此类的误导，不胜枚举。因此，对于开发商所介绍的位置情况，应以实地勘察为准，如果你实在没有时间实地查看，应要求开发商在通用的图上标明商品房所在的地理位置，并在所签订的合同中注明该项内容，并附相关地图，以免入住时追悔莫及。

7．美化交通状况。

交通条件的好坏是购房者选择商品房的重要条件，因此，交通状况成为影响商品房销售的重要因素之一。开发商为了吸引购房者，常常采用模糊的文字或偷梁换柱的做法误导消费者，比较常用的手法如：

（1）以未来的交通情况作为现在的交通状况。例如：“公共汽车可直达该区”实际上是市政修建公路后，公共汽车可直达该区。

（2）以文字游戏的形式迷惑消费者。例如：“公共汽车可达该区。”实际情况是，下了公共汽车后，还要走一大段距离，你也许怀疑，卖主难道不知道他的房子定价太高了吗？当然，卖主不是笨蛋，但卖主通常知道得很清楚他的房子值多少钱，但很多卖主怕卖得太便宜了，或因为一些无聊的理由，故意把价钱抬的特别高，但如果你是唯一对他房子感兴趣的买主，他若要卖，一定得接受你的价钱，这时折扣的程度，就要看你经纪人谈判的手段了。

买房前最好了解清楚附近房屋成交的情况。在购屋置业讲座时常常有人问：买房子的时候，一般可以交多少钱？10% 或15% 是不是可能？一座无人问津的房子，或上市很久的房子，或处在一个节节下跌的市场情况下，议价的空间范围就很大。但一个众人抢购的房子或在一个上涨的市场环境下，能够以定价购得一栋房子已经是很难得的了。

要想知道买房时价格是否合理，首先要了解房价是市场决定的。所谓“合理市价”的定义就是“买方愿意买，卖方愿意卖的价格。”买方如何能判断自己的价格是否过高呢？这只有靠多看房子。同一地区，通常规模，格局、大小、类似的房子会有很多，看多了，什么样的房屋值什么样的价格，应该大体上明白了。

买房时，如果有房屋贷款，银行或贷款公司都会请一个专门的估价师提供一份详细的估价报告，估价报告中详细比较影响房价的因素，如地点，房屋的尺寸大小，设备如浴池，新屋顶，改装的厨房等，并用数据来呈现房价的差异。最理想的情况估价应是一门专门的工作，应由经验丰富，熟悉当地房价，而且专业的人员来从事。

8．基础较好的旧房子。

购买旧房子自有某些好处。比如出同样的价钱，旧房子面积要比新房子大的多，并且许多房价都具有一种无法抵抗的吸引力；而且旧房子常常在市内，交通方便，离工作地点很近。新房子一般建在郊外，交通不便，而且旧房子通常不需要收拾即可入住。一般地说，你一旦搬进旧房子，你也就进入已经建立起来的邻里关系之中，你可以利用街上的林荫大道，而且几乎没有像搬进新房子那样因扩大新郊区而支付新税收的可能性。

不过，新房屋具有许多特点也是旧房屋所没有的：如现代化的中央空调、厨房、浴室和取暖设备以及许多过去听都没听过的新材料和新产品，他们使今天的房屋极为舒适。由于基本结构的发展，一所好的新房屋同最好的旧房屋一样结实、耐用，甚至有过之而无不及。