购房者如何防范按揭贷款申请不下来的风险？

购房者如何防范按揭贷款申请不下来的风险？

在按揭购房过程中，购房者面临的最主要的风险就是由于申请按揭失败而导致的商品房买卖合同不能履行，从而承担违约责任。这是因为按揭贷款需要经过严格的审查程序，并不是所有申请者都能够取得按揭贷款的资格。但这一点往往被购房者忽视，因为在签订商品房买卖合同时，开发商总是承诺按揭贷款没有问题，所以购房者也就没有与开发商约定如果按揭贷款申请失败的处理方式。而事实上，这种风险是实实在在存在的。商品房买卖合同与按揭贷款合同是两个独立的合同，购房者能否获得贷款，权利在按揭银行，而不是开发商。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对按揭贷款失败的后果予以了明确，即商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。也就是说，如果只是由于购房者单方面的原因，如购房者资信不足等，而导致按揭贷款不能，开发商可以主张解除合同并要求购房者赔偿损失。

现实中，按揭银行的贷款政策与放贷标准是开发商和购房者都无法控制的。为了避免由于按揭贷款不能而导致的合同违约，建议购房者在商品房买卖合同或者补充协议中与开发商明确写明申请不到银行按揭贷款时的处理方法，诸如，“如果按揭贷款未获批准，购房者有权解除合同，开发商应退还购房者交纳的房款本息及定金”。