“交付使用”之后，商品房损毁、灭失的风险由谁承担？

“交付使用”之后，商品房损毁、灭失的风险由谁承担？

实践中，“交付使用”这一概念对商品房损毁、灭失的风险转移影响最大。我国《合同法》对买卖对象的风险转移采取交付主义，也就是说，不管交易对象的所有权是否转移，只要交易对象已经交付，风险就随之转移给实际占有人了。

具体到商品房买卖中来，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这意味着，商品房买卖的风险转移也是以“交付使用”为界限的。如果开发商已经把房子交付给了购房者，诸如已经交钥匙，或者购房者已经在交房通知上签字等，房子毁损的风险就由购房者承担；如果开发商尚未实际交付房屋，那么房屋损毁的风险就由开发商承担。

因此，为了保护自己的权益，购房者可以与开发商在合同中约定，房屋所有权转移后，房屋才视为交付使用。这样一来，在办妥房产证以前，房屋损毁、灭失的风险都将由开发商承担。