对于开发商迟延办证的行为，购房者在哪些情况下不能向其主张违约责任？

对于开发商迟延办证的行为，购房者在哪些情况下不能向其主张违约责任？

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，开发商因迟延办证而承担违约责任的前提是“因出卖人的原因”，也就是说，如果是“非因出卖人的原因”而造成了延期办证的结果，开发商无须承担违约责任。这里所谓的“非因出卖人的原因”主要是指法定或合同约定的免责事由，主要有如下几种情况：

（1）不可抗力。我国《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定的免责事由，如果发生不可抗力，开发商可以延迟办理房屋权属证书。

（2）购房者违约在先。我国《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。也就是说，如果是由于购房者违约在先导致开发商拒绝办理房产证，开发商不承担违约责任。当然，如果是由于购房者的其他原因导致其无法按期取得房产证，开发商也可以免责。

（3）情势变更。情势变更是指商品房买卖合同签订后，履行完毕前，由于不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情势变更，继续履行合同将显失公平的情形。此时，开发商可依据我国《民法通则》和《合同法》确立的公平原则主张免责。